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Comprar una segunda vivienda: comparación España – Bélgica

El sistema jurídico español está considerado como uno de los más seguros. Es una esfera de estabilidad y uno de los marcos más seguros del mundo.

Esta seguridad jurídica se refleja en el mercado inmobiliario, que se rige por disposiciones legales específicas para la compraventa de inmuebles. Comprar una segunda vivienda en España es, por tanto, sencillo. Sin embargo, hay algunas diferencias con respecto a Bélgica. En España, el papel del notario es más limitado y también se requiere un documento de identidad especial, por ejemplo. Provia, la asociación de promotores inmobiliarios de la provincia de Alicante, le ofrece un resumen de estas diferencias.

CONSIDERACIONES PRELIMINARES

1. Documentos imprescindibles: el NIE (número de identificación de extranjero). Este documento es necesario no sólo para la venta de una propiedad, sino también para firmar un contrato de suministro de energía, por ejemplo. Es válido de por vida y puede solicitarse en Bélgica donde la luz por el aire acondicionado es muy alta y en el consulado o en España en la policía local. Es el equivalente al DNI que todo español debe tener para identificarse e iniciar cualquier trámite.

2. Una cuenta bancaria en España: aunque no es obligatorio abrir una cuenta en un banco con sede en España, es aconsejable. Esto se debe a que lo necesitarás cuando tengas que hacer pagos, para los impuestos locales, los gastos comunales, el agua, la luz, etc. Para abrir una cuenta, tendrá que presentar su pasaporte y su NIE. También tendrá que demostrar sus ingresos, que pueden ser en forma de la última nómina o la declaración de la renta de su país de origen.

3. El papel del notario y del abogado: al igual que en Bélgica, la presencia del notario español es esencial en el proceso de compra, ya que la venta no puede inscribirse en el registro de la propiedad sin la formalización o los actos notariales. Además, el notario verifica información crucial, como la capacidad legal de las partes para comprar o vender, los documentos de propiedad (permisos y autorizaciones de construcción) o la forma de pago.

Sin embargo, sus funciones difieren de las de un notario en Bélgica. En España, su papel es más limitado. No realiza un estudio arquitectónico/urbanístico de la propiedad. Durante el proceso de compra, no consulta ni examina toda la información sobre la propiedad que está disponible en el registro de la propiedad, el ayuntamiento o los departamentos de planificación y desarrollo. Por eso es aconsejable contratar a un abogado, que le guiará en el proceso. Los promotores y agentes inmobiliarios pueden recomendar uno.

PROCESO DE COMPRA

1. El contrato de reserva: Es un acuerdo firmado al inicio de la venta, un documento privado, que vincula al comprador y al promotor inmobiliario que tiene que asegurar que los sistemas de climatización son óptimos. Este contrato debe identificar al comprador y al vendedor, así como la ubicación y la descripción de la propiedad. También debe especificar la cantidad a pagar para reservar la propiedad y el descuento sobre el precio final acordado.

2. La firma del contrato de compraventa o «escritura»: este documento se regulariza ante el notario y el Registro de la Propiedad. Incluye datos como los planos, una lista de características, los plazos de puesta a disposición del inmueble y la formalización de la transacción. La escritura se firma en presencia del notario. La firma de la escritura suele ser más rápida en España que en Bélgica, donde puede tardar hasta cuatro meses.

3. Préstamo hipotecario: el préstamo puede contratarse en Bélgica, aunque el inmueble se compre en España. Sin embargo, pedir un préstamo en España es cada vez más cómodo y ventajoso, aunque hay que tener en cuenta ciertos elementos. Un préstamo para extranjeros no debería costar más que para los españoles. Sin embargo, el importe a financiar puede ser limitado, dependiendo de si la vivienda está ocupada de forma permanente o estacional, y los tipos de interés aplicables pueden variar. En cualquier caso, estos trámites son habituales en cualquier entidad financiera que tenga sede en la Costa Blanca y esté acostumbrada a trabajar con compradores de todo el mundo.

4. Impuestos en España, en comparación con Bélgica: en el caso de una obra nueva, hay que pagar un 10% de IVA en España, más un 2% de AJD («Impuesto de Actos Jurídicos Documentados»), mientras que en Bélgica el IVA es del 21%. En caso de reventa, hay que pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales). Varía de una región a otra y se sitúa entre el 10% y el 13%. En Bélgica, hay costes adicionales: las tasas de inscripción. En el caso de una segunda residencia, éstas pasarán del 10% actual al 12% en enero de 2022.

5. Suscripción de servicios básicos: para celebrar un contrato de electricidad, en el caso de una nueva construcción, el promotor le proporcionará una cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda dispone de los equipos técnicos para ser abastecida de electricidad. En algunos casos, el promotor realiza él mismo estos trámites. Cuando se contrata el suministro de gas ciudad, también hay que tener en cuenta que se necesita un certificado de instalación individual. Este documento es similar al requerido para el suministro de electricidad. Para el suministro de agua, una empresa se encarga de darse de alta en este servicio en cada municipio.

6. Empadronamiento: Todos los extranjeros que residan en España durante más de tres meses deben estar inscritos en un registro administrativo, que incluye a los residentes de un municipio. El registro facilita el acceso a los servicios públicos y a la asistencia sanitaria.

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